Entenda a nova Tributação dos Aluguéis em 2026
A Reforma Tributária abriu um novo capítulo no mercado imobiliário brasileiro e, a partir de 2026, quem vive de renda de aluguéis enfrentará um cenário completamente diferente. A Lei Complementar nº 214/2025 redefine regras, cria novas obrigações e amplia tributos que antes não existiam para pessoas físicas locadoras.
Para gestores, investidores e CEOs que administram patrimônio imobiliário próprio ou familiar, o recado é claro: o planejamento tributário deixa de ser opcional e passa a ser urgente.
- A partir de 2026, aluguel terá nova camada de tributação
Hoje, a renda de aluguéis paga apenas IRPF. Mas isso vai mudar.
Com a Reforma Tributária, duas novas cobranças entram em cena:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estados e municípios
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – União
Ambos farão parte do novo modelo de IVA dual e também incidirão sobre locações, algo inédito para pessoas físicas.
Para quem vive de renda imobiliária, isso representa aumento real de carga tributária já no início da transição, entre 2026 e 2032.
- Quem será afetado?
A nova lei estabelece critérios cumulativos para que o locador pessoa física seja obrigado a recolher IBS e CBS:
– Mais de três imóveis alugados
– Receita bruta anual acima de R$ 240 mil
E um detalhe importante:
Mesmo quem ultrapassar esse limite em até 20% dentro do próprio ano entram na regra.
Ou seja: investidores com poucos imóveis, famílias que dependem do aluguel para complementar aposentadoria e pequenos proprietários passam a ter custo tributário adicional.
- Transição começa já em 2026 e os tributos antigos vão sumir
Ao contrário de outros pontos da Reforma que só valem plenamente em 2033, a tributação sobre aluguel começa de forma escalonada:
- 2026–2027: IBS e CBS simbólicos
- 2028 em diante: aumento anual das alíquotas, reduzindo ISS, PIS e Cofins
- 2033: novo sistema em funcionamento total
Para o investidor, isso significa um caminho progressivo de aumento de custos e risco de descasamento financeiro para quem não se preparar.
- Redutores existem, mas não anulam o impacto
A lei prevê alguns benefícios:
- Redução de 70% da base de cálculo para locações residenciais
- Desconto fixo de R$ 600 por imóvel residencial
- Redução de 50% na base de cálculo na venda de imóveis
- Benefícios para imóveis adquiridos até 31/12/2026
São medidas positivas, mas que não impedem o aumento da tributação para quem hoje paga apenas IRPF.
- E para quem trabalha com turismo?
Locações de curta duração (até 90 dias), como Airbnb e Booking, terão redução de apenas 40%, equiparando-se à hospedagem.
Na prática, o impacto tributário para esse nicho será maior, reduzindo margens e exigindo revisão das estratégias de precificação. O impacto maior será no que as plataformas decidirão repassar para seus parceiros e, em seguida, ao consumidor.
- O risco oculto: obrigações acessórias e fiscalização integrada
Além do aumento da carga tributária, o locador pessoa física agora entrará em um universo que antes era exclusivo de empresas:
- novas declarações
- cruzamento intensivo de dados
- regras mais complexas
- fiscalização unificada de União, Estados e Municípios
Sem acompanhamento especializado, o risco de autuação e inconsistências cresce exponencialmente.
7. Por que o Grupo Insigne é a sua melhor escolha?
A Reforma Tributária não aumenta apenas o imposto:
Ela aumenta a complexidade.
E quem tenta navegar sozinho pode perder dinheiro, pagar imposto a mais ou ser pego por erros de interpretação.
O Grupo Insigne pode auxiliar seu negócio em tributação imobiliária com:
• planejamento para reduzir carga dentro da lei por meio de uma auditoria contratual
• Regularização Cartorial garantindo a documentação probatória. Isso poderá ajudar na modelagem da sua estratégia futura
• Modernização do sistema de tecnologia com a padronização das NFS-e, integração do sistema contábil-fiscal e treinamento da sua equipe.
• enquadramento correto nos limites da LC 214/2025 e adequação do Art.487
• Revisar sua política de pricing (focado no repasse tributário) deixando-o mais competitivo e criando uma estratégia personalizada para o mercado B2B.
Em um cenário onde o custo tributário subirá ano após ano, a contabilidade deixa de ser suporte e se torna estratégia.
Se você é CEO, investidor ou gestor patrimonial, este é o momento de agir. Solicite uma análise estratégica da sua carteira de imóveis e descubra como reduzir impactos da Reforma Tributária.
E ai, vamos conversar sobre como o Lucro Presumido pode impulsionar sua empresa?
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